全澳首份都市分區地圖出爐：墨爾本住宅密度捷足先登

一項針對澳洲都市分區限制的最新研究顯示，墨爾本是全澳唯一允許在絕大多數住宅土地上興建中密度住宅的州府城市。

由支持住房發展團體「YIMBY」編纂並免費公開的澳洲分區法律地圖集，詳細追蹤了全國八大州府城市每個住宅基地的開發法規。該研究將「限建」定義為限高兩層樓、受古蹟保護、僅限興建獨立式住宅（禁止聯排別墅）或其他低密度指定的土地。

墨爾本是全澳限制最少的城市，僅有 45% 的住宅土地受限，而其他城市的受限比例均高得驚人，如霍巴特達 97%、阿德萊德 92%、雪梨 81%。

報告共同作者喬納森·奧布萊恩（Jonathan O’Brien）指出，都市中絕大多數住宅土地被高度限制性分區給鎖死，正是無法建造所需住房的根本原因。

儘管全澳各級政府曾於 2022 和 2023 年達成「五年內增建 120 萬套新房」的承諾，但目前進度嚴重落後，預計最終僅能達到約 100 萬套。

在分區改革上，澳洲首都特區（ACT）進展最顯著，其「缺失的中密度（Missing Middle）」重新分區計劃將坎培拉的受限比例從 88% 大幅降至 74%。

智庫經濟學家 Peter Tulip 指出，隨著墨爾本持續釋放住宅密度，其房價已從全國第二貴，降至被布里斯本、伯斯和阿德萊德相繼超越。

專家提醒，其他房價正快速飆升的城市若不盡快解除分區限制，未來恐將步上雪梨的高房價後塵，必須廣泛推行「溫和密度」才能見效。

獨立研究中心批評部分地方議會的阻撓行為表現「惡劣」，並呼籲州政府應採取更強硬的干預手段，直接凌駕地方控制以達成住房目標。

澳洲房產協會（Property Council）則提醒，放寬分區限制只是第一步，當前建商仍面臨高成本環境、技術工人短缺以及融資可行性等實質蓋房難題。城市規劃規劃業界代表則建議，政府應更頻繁地啟用專業規劃師來制定包含基礎設施的全面計劃，以爭取社區認同並減少居民的轉變阻力。