RBA降息後，首次購房者的住房負擔緩解或僅為暫時性
住房即將變得更為可負擔，這是好消息。
最快可能在下個月，最遲不會超過明年年初。
但在你打開香檳慶祝之前，有一點需要謹慎。
如果你是首次購房者，這種改善很可能只是短暫的，甚至可能是微乎其微的。
降息預期已經浮現，雖然降息肯定會改善住房可負擔性，但對於首次進入市場的購房者來說，問題是目前住房可負擔性處於歷史低點。
而如果過去四十年教會我們任何事，那就是更便宜的貸款只會推高房價。
具體澳洲儲備銀行（RBA）何時啟動降息，將取決於接下來幾週公佈的數據。
本週的數據將是失業率，兩週後將公佈至關重要的通脹數據。
毫無疑問，經濟正在放緩，澳洲的利率下調是不可避免的——只是時間問題。
一旦 RBA 降息，房貸還款將會下降，這將使借款成本略微降低，從而暫時改善可負擔性。不幸的是，這可能足以吸引更多買家進入市場，從而推高房價，並打碎首次購房者的希望——當然，除非他們的父母願意提前給予部分遺產支持。
討論價格
談到住房可負擔性時，許多人只考慮房屋的價格。
這確實是一個非常重要的因素，但它只是整個方程式的一部分，還涉及你賺取的收入和可支配收入，以及償還貸款的成本。
目前，澳洲的住房正處於歷史上最不可負擔的時期。
考慮當前這種殘酷的組合：
全國房地產價格創歷史新高，而工資增長落後於通脹，這嚴重打擊了家庭的可支配收入。
同時，自 1990 年代以來，借貸成本長期下降，但最近卻急轉直上，以創紀錄的速度飆升。
住房可負擔性已經跌破了之前的低點，那是在全球金融危機前夕，當時利率短暫飆升，房價高漲，導致可負擔性指標大幅下滑。
儘管在金融危機後房價回升，但可負擔性實際上有所改善。
這是因為央行繼續降息，降低了房貸償還成本。
然後疫情來臨，官方現金利率降至僅 0.1%，將可負擔性提升到接近世紀之交的水平。
但在房地產市場上，我們總是在追逐自己的尾巴：當利率下調時，我們借貸更多，推高了房價。
2022 年和 2023 年的加息是個轉折點。
自那時起，住房可負擔性一路下滑。
通常來說，你會預期房價大幅下跌。確實，在澳洲儲備銀行開始加息後的頭幾個月，房價下跌了。
但從去年年初開始，違背所有邏輯的情況出現了，房價再次飆升，主要原因是人口增長超過了住房供應。
考慮到我們目前建設的住房數量遠不足以容納快速增長的人口，房地產價格可能會繼續上升。
再加上有利於投資者的稅收優惠，任何降息都可能只為首次購房者帶來短暫的喘息機會。
不再是無階級社會
這常常被描繪為代際之間的爭吵，雙方都在煽動憤怒並交換挖苦的言辭。
然而，住房可負擔性危機已成為我們經濟中的永久性特徵，這可能從根本上改變我們的社會。
最近的《跨世代報告》通過以下這張圖表巧妙地捕捉到了這一問題：
在1981年，接近55%的25至29歲澳洲人擁有房屋。
四十年後，這一比例大幅下降至僅僅超過35%。
隨著年齡段的上升，這一差距逐漸縮小。
對於超過70歲的人來說，現在擁有房屋的澳洲人比例大致與1981年相同。
但這是因為現在超過70歲的人大多在1980年代和1990年代購房，這是在房地產大繁榮之前。
令人不安的是，這個差距很可能會持續存在，當前30歲以下的人群隨著年齡增長，仍會面臨同樣的情況。
同時，當下一代30歲以下的群體進入數據統計時，這個差距可能會進一步擴大。
數據告訴我們，現在每個年齡層的澳洲人擁有房屋的比例都比 40 年前低，而且澳洲人進入住房市場的時間也變得更長。
這對未來可能會產生一些令人擔憂的後果。
當當前這一代人達到退休年齡時，沒有房產的人將不得不依靠有限的收入繼續租房。
而那些已經購房的人中，許多人將背負著巨額貸款，這意味著他們要麼需要在退休後繼續工作很長時間，要麼不得不出售房產，選擇更便宜的住處。
這可能對我們國家的未來退休儲蓄池和聯邦預算產生重大影響。
房地產正迅速改變我們的社會，成為一個巨大的分化因素。
這裡沒有什麼可擔心的
你不覺得平均數很有趣嗎？
平均來看，澳洲人是世界上最富有的人之一。
根據澳洲統計局（ABS）的數據，僅在一年內，家庭總財富激增了 7.8%，達到 15.7 兆澳元。
正如 ABS 財務統計部門負責人 Mish Tan 所指出的：「這一季度，家庭財富受到資產價值上升的巨大推動。」
「房價顯著增長，國內和國際股市也同樣大幅上漲。」
比以往任何時候都更明顯的是，擁有房產是個人財富的主要決定因素，並且在晚年時是財務生存的關鍵。
但未來，這種上升的財富可能會集中在越來越少的人手中。
財富指標的另一面是我們所累積的債務：澳洲家庭是世界上債務最重的家庭之一，因為我們都為了獲得貸款拼盡全力，來資助越來越昂貴的房產購買。
而我們的銀行則從這些交易中獲得了豐厚的利潤。
澳洲的兩大銀行——CBA（聯邦銀行）和 Westpac（西太平洋銀行）在很大程度上依賴於銷售房屋貸款來獲取收益，而 ANZ（澳新銀行）和 NAB（國民銀行）也不遑多讓。
我們的經濟極度依賴房地產和不斷上升的房價。
若想解除這一局面，幾乎是不可能的，除非願意對經濟造成嚴重打擊。
當日本的房地產泡沫破裂時，經濟陷入了長達 40 年的衰退。中國已經進入類似情況四年。
但這並不意味著無法抑制過度現象。
取消或削減推動資本收益的稅收優惠政策，並使人口增長與住房供應平衡，將是個良好的開端。
在為時已晚之前。
資料來源：https://www.abc.net.au/news/2024-10-15/rba-to-cut-interest-rates-housing-affordability-relief-analysis/104469288
