墨爾本租金再創新高　成長放緩：PropTrack 報告

墨爾本的租金中位數再度刷新紀錄，但推升價格的主要動能來自更具負擔能力的公寓市場，同時租屋一戶房屋的典型成本已開始下滑。

PropTrack 最新數據顯示，墨爾本 2025 年的週租金中位數上升 2.7%，達 575 澳元，成為全國次低的首府城市，僅高於荷巴特；若其他城市的強勁成長持續，墨爾本有望成為全澳最便宜的租屋城市。

然而，在這項整體數字背後，墨爾本的租賃市場正出現分化。

墨爾本是唯一一座在 12 月錄得獨立屋年租金下跌的首府城市，下滑 0.9%，而公寓同期租金則上升 4.5%。

REA Group 資深經濟學家 Anne Flaherty 表示，墨爾本較溫和的租金成長反映了租戶的負擔能力上限、人口流動，以及比其他城市更活躍的首次購屋族活動。

她指出，墨爾本租戶相較雪梨更容易轉入自住房，因此釋放出更多租賃物件。

Flaherty 表示，公寓與房屋租金的差異反映需求所在。

墨爾本人口成長與租屋需求主要集中在市中心與內圍地帶，而該區公寓比例較高。

相反地，獨立屋多位於中外環郊區，那裡租屋需求較弱，使房屋租金表現明顯疲軟。

Flaherty 補充，即使租金成長放緩，價格仍遠高於疫情前水準，若人口持續增加、住房供應跟不上，市場將再度承壓。

墨爾本知名買方代理人暨 PIPA 主席 Cate Bakos 表示，數據反映墨爾本租賃市場愈趨不均，結果愈來愈取決於地段與物件類型。

她指出，已有房屋供過於求的地區對租金上漲呈現更大阻力，尤其是偏遠地帶、通勤時間長、配套不足且房屋同質性高的區域。

Bakos 說，當房屋之間可替代性高，租戶選擇增加，房東便失去議價能力。

她補充，隨著共享居住回歸，家庭人數增加，對獨立屋的需求在部分地區已減弱。

相反地，具完善設施、通勤時間短且空置率低的成熟郊區仍然表現強勁。

首都圈外，租金壓力依然顯著。

維州偏鄉地區租金年漲 6.5%，到週租 490 澳元，反映供應有限與尋求較低生活成本的家庭需求上升。

全國層面，租金達到歷史新高，每週 650 澳元，年增 4.8%，等同於租戶每年要多支付約 1,560 澳元。

澳洲社區住房組織執行長 Mark Degotardi 表示，澳洲長期存在供應錯配問題——興建的物件與租屋市場真正負擔得起的需求並不一致。

Degotardi 指出，公寓本應是負擔得起的選項，但如今卻承受最大壓力，顯示市場缺乏真正可負擔的租屋供應。

他認為，僅僅增加供應並不能自動壓低租金，特別是在建築業受限的情況下。

他強調，關鍵在於「建什麼、在哪裡建」。

Degotardi 認為，加速社會與可負擔住房建設，是短中期內最有效緩解壓力的方法。