澳大利亚全国房价自近两年来首次下跌，CoreLogic数据显示

澳大利亚房市首次出现下行趋势，2014年12月全国房产销售的平均价格轻微下跌，标志着近两年来的首次下降。

CoreLogic数据显示，2024年12月销售房产的中位数价格略低于81.5万澳元，下降幅度为0.1%。

CoreLogic首席经济学家蒂姆·劳尔斯（Tim Lawless）表示：“这为2025年温和开局铺平了道路。”

澳大利亚大城市的表现拖累了全国平均水平。墨尔本在2024年房价大幅下跌，现在已成为全国第三便宜的首府城市。

相反，较小的首府城市如珀斯和阿德莱德的房价依然飞涨，阿德莱德市如今已成为澳大利亚第三昂贵的首府，房产中位数价格接近81.5万澳元。

公寓与独立住宅的价格差异也明显，公寓在2024年总体上涨了3.6%，而独立住宅上涨了5.2%。

劳尔斯补充道：“增长速度几乎在所有地方都放缓，但统计数据仍有很大的差异和波动。”

房价下降的原因

尽管澳大利亚储备银行维持了十年来的最高利率——现金利率为4.35%，CoreLogic数据显示，全国房价在2024年总体上涨了近5%。

劳尔斯认为，年底的几个月里，部分买家已经达到了购买的天花板。

例如，马克和坎达斯·德苏萨（Mark and Candace D’Souza）在2024年12月出售了位于悉尼高端郊区波茨角（Potts Point）的投资公寓，原因是他们的贷款利率从固定利率转为更高的浮动利率。

这对自筹退休金的夫妻已经拥有该公寓十年，他们将租金收入与各种税务优惠结合，创造了退休后的收入来源。

“由于更高的利率，这根本不可行，”德苏萨说。“我们不得不动用退休金。”

尽管如此，这对夫妇仍然利用出售波茨角公寓的收益偿还了另一处位于更郊区的投资房的贷款。

劳尔斯表示，德苏萨的经历凸显出，许多大城市如悉尼和墨尔本的公寓在转售时获得的回报“相当温和”。

他补充道：“我们现在看到的是，投资者面临高利率和低租金收益的压力。”

投资者撤离与财富转移

尽管全国房价在12月略有下降，但过去几年的房价上涨使得许多人在2025年及以后难以负担住房。

劳尔斯表示：“我们已经见证了前所未有的增长。”

他补充道，如果加上疫情期间的增长，大多数城市的房价普遍上涨了30%以上，某些市场如珀斯、阿德莱德或布里斯班的上涨幅度甚至高达70%。

然而，劳尔斯指出，收入的增长远远赶不上房价的上涨。

随着许多澳大利亚人发现自己无法进入房产市场，一些来自富裕家庭的人则通过父母的财务帮助进入市场。

根据抵押贷款经纪人大卫·梅多斯（David Meadows）的观察，过去五年中，通过担保贷款或父母赠予现金首付的现象有所上升。

他表示：“我见过年收入在6万到7万澳元之间的客户，拿到了父母赠送的高达50万澳元的首付。”

梅多斯表示：“过去12个月，投资者的撤离使得首次购房者有机会进入市场，尤其是在投资者出售其房产的情况下。”

2025年的预测

2025年，买家和卖家将密切关注澳大利亚储备银行的动向。许多经济学家预测央行将于5月降息，但也有观点认为，降息可能在2月就会开始。

劳尔斯表示：“我认为2025年将是一个多速市场。”

“一旦利率开始下调，市场应该会出现信心回升，这将提升借贷能力。”劳尔斯补充道，“这将支持一定程度的市场活跃，可能不足以启动新的大规模增长周期，但足以为房价提供支撑。”

联邦选举也可能会推动更多帮助首次购房者的措施出台。

劳尔斯表示：“住房将成为即将到来的联邦选举中的关键话题。我不会感到惊讶，如果看到两方政治阵营都将关注首次购房。”

他认为，通过为开发商提供基础设施资金，以启动新的住房项目，将是增加住房供应并在短期内产生效果的好方法。

資料來源: https://www.abc.net.au/news/2025-01-02/corelogic-property-prices-national-drop-2024-wrap/104773908