抵押貸款人試圖贏得你的新方式

由於無法在利率上競爭，澳大利亞的貸方開始擺弄服務能力評估，以吸引再融資者進入他們的大門，但專家表示，這些變化不太可能減輕那些因不斷增加的抵押貸款還款而苦苦掙扎的人的全部痛苦。

澳大利亞儲備銀行在 6 月初將利率上調至 4.10%。根據 RateCity 的分析，自 2022 年 5 月以來的 12 次加息意味著在加息開始時擁有 100 萬美元貸款和 2.86% 浮動利率的借款人每月還款額將攀升至 2269 美元。

根據 Finder 的數據，澳大利亞普通房主現在正處於經濟困難的邊緣，平均貼現浮動利率為 6.49%。

Pure Finance 的董事總經理 Brendan Dixon 表示：“在大多數情況下，人們都在堅持並度過難關，但現在已經到了普通人已經沒有什麼可以削減成本的地步了。” “一般來說，人們會說，‘笑話結束了。現在感覺已經失控了。”

Canstar 貨幣專家 Effie Zahos 表示，對許多人來說，問題在於澳大利亞審慎監管局的三個百分點的可償還性緩衝——旨在防止人們承擔笨重的貸款——產生了將藉款人鎖定在獲得較低利率之外的副作用。

以平均收入為 94,000 美元的借款人為例，該借款人提供 500,000 美元的 30 年期貸款，浮動利率為 6.98%。根據 Canstar 的數據，他們支付了 3320 美元的抵押貸款還款，佔他們收入的 42%。

問題是，如果他們試圖轉向利率較低的 4.94% 的競爭對手貸方，他們仍將被評估是否有能力支付額外三個百分點——7.94% 的利率。雖然按照 4.94% 的利率他們要支付 2666 美元，但他們被要求證明他們可以支付 7.94% 的利率，即每月 3648 美元——比他們目前支付的多出 328 美元。

注意到這一點，一些貸方——包括非銀行貸方 Resimac 和四大銀行西太平洋銀行——開始尋找旁路方式來吸引優質借款人，即使他們不符合傳統的服務能力基準。

Resimac 已將其服務能力緩衝降低至 2 個百分點，而西太平洋銀行及其子公司 St George、BankSA 和 Bank of Melbourne 允許一些再融資機構在“修改後的服務能力評估率”下進行測試。

這意味著，如果再融資人不能滿足標準的三個百分點的可償還性緩衝，他們仍然可以進行再融資，前提是他們能夠滿足 1 個百分點的緩衝、沒有還款記錄並且信用評分為 650 或更高。

另外，Westpac、Macquarie Bank、Bankwest、Bank of Queensland 和 Ubank 等允許一些定期領取加班費的員工（例如緊急服務人員）將其 100% 的加班費和津貼作為其住房貸款申請的一部分進行評估.貸方通常只考慮此類收入的 80%。

“他們正試圖消除一些移動的摩擦。銀行顯然非常受新客戶的推動，他們想要這些數量，”Dixon 說。

“最大的是……那些去年加入銀行的客戶，以優異的成績通過，獲得了貸款，但現在他們似乎不再是可融資的客戶。有時他們是很好的客戶，開始時利率很高……現在突然支付的費用比其他任何人都多。

“有幾家銀行已經認識到這一點，他們希望那些按時付款並能夠償還抵押貸款的客戶，但可能不是通過傳統指標。”

Zahos 說，雖然這些變化讓一些借款人更容易搬家，但它並沒有完全緩解抵押貸款監獄中那些人面臨的挑戰。

雖然一些貸方已經開始嘗試他們的服務能力措施，但她預計在澳大利亞央行明確結束其加息週期之前，其他貸方不會效仿。

“我很驚訝其他貸方沒有效仿西太平洋銀行，但你想想看，我們是否達到了利率週期的頂峰？”她問。

“當 Westpac 提出這一變化時，人們認為我們幾乎已經達到了頂峰，因此減少緩衝是有道理的。但現在看來，澳洲聯儲還有另外幾次加息。如果真是這樣，那將使一些貸方對減少這種緩衝感到緊張。”

Dixon 補充說，雖然這些政策將幫助一些借款人，但他們將僅限於那些跟上還款並且仍然可以證明他們沒有陷入財務壓力的風險的人，或者 – 他估計 – 大約 10抵押貸款監獄桶中藉款人的百分比。

真正難以跟上抵押貸款還款的借款人需要尋找替代解決方案。

第一步是查看現有的貸方，看看他們是否有可以訪問的較低廣告利率。 Zahos 說：“如果您支付的費用不止於此，那將是您撥打過的最簡單的電話。”

“你必須要問，‘為什麼我付 Y 的錢卻在做 X 的廣告’。那是你的第一個停靠港。”

下一步是查看您銀行的困難政策並取得聯繫。 “通過只還利息或延長期限，您每月平均可以收回 300 或 400 美元的抵押貸款。”

然而，她補充說，這些應急策略並不是免費提供的——從長遠來看，借款人最終將支付更多的利息。

貸方改變的可服務性指標也是如此——Zahos 和 Dixon 都同意借款人需要進行計算以檢查，即使可服務性緩沖減少，更換貸方仍然符合他們的最大利益。

來源:  https://www.afr.com/wealth/personal-finance/the-new-way-mortgage-lenders-are-trying-to-win-you-over-20230608-p5dez8