轉貸現金回贈概覽（2023.5）- 如何通過再融資獲取現金並降低利息？

22/06/2023 品澳新聞

再融資（Refinance）是指將您目前的貸款轉移到另一家銀行或金融機構，以獲得更低的利率或更優惠的還款條件。對於那些正在償還高利率貸款的人來說，這可能是一個明智的選擇。在本文中，我們將提供有關澳洲再融資策略、利率和現金回贈的綜述。

澳洲住房貸款利率與現金回贈

銀行	自住浮動	兩年固定	最高返現
CBA	5.87%	6.09%	–
ANZ	5.79%	5.99%	$4,000
Westpac	5.59%	5.69%	$4,000
NAB	5.59%	5.49%	$2,000
AMP	5.59%	5.49%	$4,000
St George	5.59%	5.59%	$4,000
CITI花旗	6.64%	5.50%	$5,000
中國銀行	5.18%	5.29%	$4,288
Adelaide	5.63%	5.44%	–
Bankwest	5.79%	5.99%	$2,000
ING	5.59%	5.89%	$3,000
BOQ	5.49%	5.69%	$3,000
Ubank	5.49%	5.89%	–
Suncorp	5.54%	5.49%	$4,000

簡化收入文件：5.49%及以上

臨時居民TR：技術、投資移民類別 5.49%及以上；學生、畢業生簽證 5.83%及以上

海外人士（無澳洲簽證）：7.78%及以上

如果您的貸款不再划算，您隨時可以通過再融資來節省數千甚至數万澳元。這份指南將回答並指導您了解相關步驟，以幫助您獲得適用的利率和方案。

再融資的好處是什麼？

轉貸/再融資的作用可以相當顯著，再融資的好處包括：
節省更多的資金
更快地償還貸款
解鎖房屋淨值（套現）
恢復您的財務狀況
解鎖更優質的貸款功能

再融資可以幫助您節省更多資金

這是最常見的原因。為什麼人們選擇再融資呢？因為他們希望獲得更便宜的貸款。一個”更便宜”的房屋貸款通常意味著更低的利率、更少的費用或者兩者兼而有之。

即使是將房貸利率降低幾個百分點，也有可能在貸款期間為您節省數万澳元。

讓我們看一個快速的例子：

假設您有50萬澳元的房屋貸款，利率為5.00%；

您的月還款額為2,685澳元，在30年的貸款期內，您需要支付966,278.92澳元。

現在假設您的房貸利率只降低了10個基點，為4.90%。您現在的月還款額將是2,653澳元。

當然，每月省下的32澳元聽起來可能並不多，但在30年的貸款期限內，您將總共支付955,308.10澳元。

那就是省下了10,970.82元！每月多省下的32元，確實非常划算。

當然，如果您進行再融資，很可能您已經還款了一段時間，您的房屋貸款可能還有28年或25年的餘額。通過轉貸，您仍然可以大幅節省。

舉個例子，假設您已經還款了50萬澳元的房貸款5年，還剩下約46萬澳元。

如果您按5%的利率每月還款2,685澳元，將這46萬澳元以4.90%的利率進行再融資，並選擇新的30年期限，您的月還款額將降至2,441.34澳元。

現在，這個方案存在一個問題：雖然您的還款額大幅降低，但從長遠來看，額外增加的5年貸款期限意味著您最終將支付更多的利息。具體是多付多少呢？讓我們來看看。

在我們的第一個例子中，您已經按5%的利率還款了30年房貸款的前5年。您已經支付了46萬元，加上利息，剩下的25年貸款期限總計需要支付805,232.43元。換句話說，利息總計為345,232.43澳元。

如果您將剩下的46萬元再貸款至4.90%的利率和新的30年期限，貸款期限結束時，您最終要支付878,883.45元，即利息為418,883.45澳元。更低的還款金額最終導致您支付更多的利息。

因此，我們建議您保持在原定的還款時間框架內清償貸款。如果您以4.90%的利率將46萬元再融資，並選擇25年的期限，您將真正開始看到節省的效果。現在，您總共需要支付798,714.48澳元，即利息為338,714.48澳元。您已經為自己節省了6,517.95元。

您可以通過再融資加快償還房貸的速度

當您支付利息時，那句老話是非常正確的：時間就是金錢。為了縮短房貸時間，您可以將貸款轉移到一個較低的利率，但保持您的定期還款金額不變。當然，這需要一些紀律，但它可以帶來可觀的節省。

如果您已經制定了預算，並對當前的房貸還款水平感到滿意，通過再融資來縮短房貸時間是非常有意義的。您能夠縮短的時間越長，節省的費用就越多。

讓我們以一個假設的例子來說明。假設您已經還款了30年房貸的前五年，利率為5%。您每月支付2,685澳元，剩下46萬元。

現在，假設您通過再融資將利率降至3.95%（在當前房貸市場上是可行的），而您的月還款金額保持不變，為2,685澳元。

這樣，您的新利率將使您的房貸期限縮短4.1年。這不僅可以讓您提前擺脫房貸債務，還能節省144,700澳元。

正如您所看到的，如果您能夠保持目前的還款金額，並獲得更優惠的房貸交易，您可以通過最大限度地縮短還款期限來最大限度地節省支出。

轉貸可以幫助您解鎖資產的價值

資產淨值（equity）是指您所欠房屋貸款金額與房屋價值之間的差額。在上述例子中，如果您貸款50萬澳元，尚欠46萬澳元，初看之下您的資產淨值似乎為4萬澳元。然而，這種簡單的觀點忽略了您為房屋實際支付的金額以及自購房以來房屋的增值。

隨著時間的推移，您的房屋很可能會增值。當然，房地產市場會有高峰和低谷，您的房屋價值也可能下降，但總體趨勢是房產價值會隨著時間增加。

考慮到這一點，我們再來看看上述例子。

在我們的方案中，您最初貸款50萬澳元。

假設您在購房時有20%的首付款，這意味著您以大約62.5萬澳元的價格購買了房屋。

因此，即使不考慮任何資本增長，一旦您支付了50萬澳元五年，您已經建立了165,000澳元的資產。

現在，假設在過去五年中，您的房屋價值按照首府城市房價的累計增長率增長，據CoreLogic數據為47.3%。

這將使您的62.5萬澳元房屋價值增至92.625澳元。突然間，這16.5萬澳元的資產變成了46萬多澳元。

如何進行轉貸以解鎖資產？

進行Refinance時，銀行通常會根據您的房屋價值減去您的欠款來評估您當前的貸款價值比（LVR）。

然後，銀行一般會提供足夠的貸款，使您的總LVR達到80%。

例如，在我們上面的假設情況下，您已經建立了價值460,625澳元的資產。這意味著您目前的LVR剛剛超過50%。

考慮到大多數貸款機構會將您的房屋貸款Refinance至其當前價值的80%，這意味著您可以再藉30%。

$920,625 x 0.30 = $276,187.50.

為什麼要通過轉貸來解鎖資產？

解鎖資產的最常見原因之一是用它進行投資。這可能意味著投資於各種資產類別，包括房地產。

如果您是上述情況中的自住房屋所有者，通過Refinance您可以解鎖近277,000澳元的資產，從而獲得一筆健康的存款，用於購買投資房地產。或者，您也可以選擇將資金投資於其他資產類別，例如股票。如果您投資的資產很可能帶來比您支付利息更高的回報，那麼通過Refinance來解鎖資產可能是一個明智的決策。

此外，您還有另一種選擇，可以利用您的資產來進行房屋翻新。一次精心策劃的裝修可以為您的房屋增值，其價值超過了利用資產的成本。

通過Refinance來釋放資產以進行投資，還可以帶來稅收方面的優惠。如果您選擇投資資產，例如房產或股票，您可以享受負資產負債率的優惠。此外，如果您選擇投資房產，您還可以扣除房屋貸款的還款利息。

如果您選擇利用資產進行裝修，您可能還有資格申請裝修折舊的優惠。無論您選擇哪種途徑，與財務顧問或稅務專業人士進行交流，以詳細了解您的選擇，這可能是一個明智的決策。

通過轉貸可以使您的財務狀況重新回到正軌

如果您面臨財務困難，將您的房屋貸款進行轉貸可以幫助您恢復財務安全。在許多情況下，Refinance可以幫助您重新整理財務狀況，使其變得有條不紊。

如果您有不良信用記錄的房屋貸款，那麼您所支付的利率可能會很高。如果您在目前的專業房屋貸款中已經償還了幾年，並且一直按時還款，您可能有機會通過轉貸到傳統房屋貸款來獲得更低的利率。

如果您計劃從不良信用記錄的房屋貸款中進行轉貸，通常會有一些規定：

您必須已經償還了任何違約款項，並確保它們不再出現在您的信用檔案中。
您需要在過去的6個月內按時定期還款。
您通常需要在您的房屋中建立足夠的資產，使您的貸款餘額佔房屋價值的80%或更少。

不良信用記錄的房屋貸款並非永久解決方案。相反，它們的目的是幫助您在經歷困難時期後重新回到正軌。如果您一直在努力管理財務狀況，並且您已經在不良信用記錄的房屋貸款中償還了一段時間，那麼現在可能是時候進行轉貸了。

如果您希望整合債務，轉貸可以幫助您實現這一目標

有些借款人可能發現自己的情況是，他們對住房貸款的還款感到滿意，但管理其他債務變得困難。住房貸款的一個好處是其利率相對較低，與其他形式的債務相比較低。在這種情況下，通過Refinance進行債務整合可能是明智的選擇。

舉例來說，如果您有一些信用卡和個人貸款，其利率在15-25%之間，那麼想像一下，如果您將這些債務以4%的利率Refinance到您的住房貸款中，您可能會看到潛在的節省。

除了享受較低的利率外，通過Refinance合併債務意味著您的所有債務將被整合為一筆付款。您不必再處理多個賬單，並且也不會因為各個單獨的債務設施而支付費用。

需要注意的是，將信用卡債務和個人貸款等合併到住房貸款中可能會獲得較低的利率，但也可能會延長您的貸款期限。與在幾年內償還信用卡或個人貸款相比，您選擇將債務延長至30年。從長遠來看，這可能意味著您需要支付更多的利息。

如果您有欠款，是否可以通過轉貸來解決？

欠款意味著您已經拖欠了房屋貸款的還款。這是一個嚴重的情況，如果不加以解決，您可能會失去房子的所有權。

如果您發現自己陷入欠款的困境，首先要做的是與您目前的貸款機構進行溝通，制定一個計劃，使您能夠恢復還款並回到正常軌道上。在這個過程中，Refinance可能是您可以探索的一個選項。

有時，您目前的貸款機構會願意調整您的房屋貸款條件，以使您能夠按照計劃還款。這可能包括給予您一段還款假期的時間，以便您能夠重新站穩腳跟，或者延長您的房屋貸款期限以減輕還款負擔。

如果您的貸款機構不願意與您合作，或者他們提供的解決方案似乎無法滿足您的需求，您可以嘗試尋找其他願意為拖欠房屋貸款提供Refinance的貸款機構。

通常情況下，這將意味著您需要與專門提供此類服務的貸款機構合作。不幸的是，您可能會面臨較高的利率。但好消息是，這可以幫助您在極端情況下保住房屋所有權，避免被迫止贖。

還有更多令人振奮的消息。

正如之前所提到的，大多數專業房屋貸款並不意味著永久的狀況。它們通常被視為一種臨時的解決方案，旨在幫助您度過困難時期。儘管在一段時間內可能需要支付較高的利率，但一旦您能夠重新掌控還款情況，您通常會有機會再次進行轉貸。在幾年內支付較高的利率幾乎總是比失去房屋的風險更可取的選擇。

轉貸可以提供更好的貸款功能

價格並不是區分住房貸款的唯一因素。雖然我們很多人在比較選擇時只關注利率，但了解不同房屋貸款的功能同樣重要。

適當的功能可以增加您的靈活性，幫助您更快地償還貸款或簡化您的銀行產品。如果您的房屋貸款缺乏幫助您掌控財務的功能，也許是時候考慮轉貸了。

抵消賬戶（Offset Account）：抵消賬戶是與您的房貸關聯的交易賬戶。它可以最大程度地減少貸款利息，並可能加快您償還貸款的速度。在計算房屋貸款利息時，貸款機構會減去您抵消賬戶中的金額。舉個例子，如果您有40萬澳元的房屋貸款，其中有5萬澳元存放在抵消賬戶中，貸款機構將只計算35萬澳元的利息。這意味著您的定期還款將有更多資金用於償還本金，從而更快地償還房貸。

額外還款（Extra Repayment）：即使是小額的額外還款，也可以在貸款期內節省大量資金。讓我們舉個例子。如果您有一筆50萬的房屋貸款，利率為4%，期限為30年，每月還款額為2387.08澳元。在整個貸款期間，您需要支付的總金額為859,347.53澳元。現在假設在房貸的第一年後，您開始每月額外還款100澳元。這看似微不足道，但在30年的貸款期內，這個額外還款會有所累積。您將節省28,099.95澳元，並提前償還兩年零一個月的房貸。

專業套餐（Professional Packages）：將一些銀行產品捆綁到貸款產品中。與其分別為房貸、交易賬戶和信用卡支付費用，您可以將所有產品合併為一個年費的專業套餐。這些產品通常被稱為套餐貸款。套餐貸款通常會在貸款機構的房屋貸款利率上提供折扣，這些折扣非常可觀，可以大大超過您最終支付的費用。

什麼情況下不應該轉貸？

有時候，實際上轉貸可能是一個不明智的決定，評估轉換房貸是否會對您造成傷害非常重要。以下是一些您可能不應該轉貸的情況：

如果您有一筆固定利率的房屋貸款：

如果您的房屋貸款是以固定利率形式存在，那麼您應該三思而後行，如果：

您的利率已經鎖定：固定利率房貸會在一定時間內鎖定您的利率，通常為1至5年。在這段時間內，無論利率如何波動，您的利率將保持不變，您的還款金額也不會改變。當浮動利率上升時，這是有利的，因為您不會受到利率上升的影響。但是，當利率下降時，情況就不那麼理想了。儘管看到利率大幅下降，但您卻困在不再具有競爭力的固定利率房屋貸款中，這可能會令人沮喪。然而，轉貸可能並不是解決方案，因為固定利率的轉換成本較高。
斷供費和提前終止費用：如果您在固定利率房屋貸款到期前提前還款，通常需要支付兩項費用：解除費用和提前終止費用。解除費用通常較低，只需支付幾百澳元，因此損失不會太大。然而，提前終止費用可能相當昂貴。

在考慮轉貸時，請務必綜合考慮以上因素，確保您能夠從中獲益，而不是承擔額外的費用和風險。

什麼是轉貸提前終止費（Early Termination Fees）？

當你簽訂合同固定你的貸款期限時，貸款機構根據他們自己的資金成本計算固定利率。如果在你固定利率期間，他們的資金成本下降了，而你提前終止合同，貸款機構將會在你的房貸上面臨虧損。這意味著，如果利率下降並且你想利用這一點，貸款機構最終會在你的房貸上虧損。他們很可能會將這種損失轉嫁給你，以提前終止費的形式。

提前終止費的計算方式相對複雜。它與銀行票據掉期利率（BBSR）有關，這是銀行的資金成本，以及你固定利率期限剩餘的時間。你的貸款機構會比較你初始辦理房貸時的BBSR和當前的BBSR之間的差異，然後將這個差異的百分比乘以你固定期限內剩餘的還款金額。

這個計算過程可能聽起來有些複雜。如果你對提前終止費用的計算方法想要更詳細的了解，你可以閱讀相關指南。總之，簡而言之，根據利率下降的幅度以及固定利率合同剩餘的時間，你的提前終止成本可能高達數万。

如果轉貸成本超過了節省的成本

我們提到過固定利率的提前終止費用是轉貸的一個阻礙因素。好消息是，如果你使用的是浮動利率，就不會有提前終止費用。澳大利亞政府早在2011年就取消了這些費用，以方便藉款人轉換住房貸款。但是，僅僅因為你可能不必支付提前終止費用，並不意味著在將你的房貸轉換為更好的貸款時沒有其他成本。

當你退出舊貸款並建立新貸款時，你仍然需要支付一些費用。這些費用會大幅減少你的轉貸儲蓄，如果費用過高，可能會使你的轉貸計劃變得不划算。

如果新貸款的費用很高

正如前面提到的，當你結束當前貸款時，你需要支付解約費用。通常，這是與浮動利率住房貸款有關的唯一費用，一般約為200澳元左右。當你申請新的住房貸款時，還有一些其他費用需要注意。

申請費：很多貸款機構都會要求支付申請費用。這是建立房屋貸款賬戶時的初始行政開銷，根據不同貸款機構的要求，最高可達600美元。
結算費：您也可能需要支付一筆結算費用。這是貸款機構為提供房屋貸款資金所需支付的法律費用。通常安家費不高，一般在100澳元左右，但也有可能高達300澳元。
估價費：在貸款機構決定向您提供多少貸款之前，他們需要了解您的房產目前的估值。這意味著會有專業評估師進行估價，並可能需要支付約300澳元的費用。
貸款機構房貸保險（LMI）：如果您在首次購房時支付的首付款較少，並且貸款期限較短，您可能需要支付LMI。 LMI是一種保險政策，為貸款機構在您無法償還房屋貸款時提供保障。如果您的首付款不足20%，則可能需要支付LMI。而如果您在短時間內轉貸款，您可能會發現支付的LMI金額仍未超過房屋價值的20%。在這種情況下，您可能需要再次支付LMI，這可能會導致數千澳元的損失。
印花稅：根據您的情況，您可能會發現自己需要繳納印花稅。儘管大多數轉貸款是免除印花稅的，但如果您增加了房屋貸款的金額，您可能需要支付與原購房價格和新貸款金額之間差額相應的印花稅。

當你進行轉貸時，通常不太常見需要支付印花稅或貸款機構房貸保險（LMI），但我們已經討論過的其他費用則比較普遍。好消息是，一些貸款機構會嘗試通過支付部分轉換成本或減免費用來吸引轉貸者。如果你進行了充分的研究並進行了良好的房貸比較，你就能夠避免許多與轉貸相關的費用。

如果你的新房貸款不符合你的需求

低利率看起來很吸引人，但在追求廉價房貸之前，你需要確保它真正滿足你的需求。一些提供低利率房屋貸款的原因是它們在功能方面做出了一些節省。如果你只需要一個廉價而簡單的房屋貸款，那是不錯的選擇。但如果你需要一些靈活性，一個超低利率可能並不值得你放棄其他方面的要求。

在大幅折扣的房屋貸款中，一個常常缺少的功能是對沖賬戶（Offset Account）。如果你一直明智地使用對沖賬戶，你已經成功為自己節省了大量利息。然而，如果你選擇了沒有對沖賬戶的低利率房貸，雖然在短期內可能會為你節省一些費用，但也可能意味著你無法刮掉幾年的房貸。

靈活性是另一個你可能會錯過的功能。一些固定利率房貸不允許或嚴格限制額外還款，雖然幾乎所有浮動利率房貸都允許。如果你從浮動利率轉為固定利率，你可能會失去這種還款靈活性。

然而，僅僅因為房屋貸款缺乏這些功能，並不意味著它是一個糟糕的選擇。你只需要權衡你的目標，並決定在功能和靈活性上做出妥協是否值得降低利率。

如果您選擇的新貸款機構不能提供您所需的服務

選擇房屋貸款提供者並不僅僅關乎銳利的利率或吸引人的功能。如果您需要與貸款機構定期溝通，您希望這種交流盡可能愉快。良好的客戶服務可能無法用金錢來衡量，但當您需要解決問題或提出疑問時，它變得無價。這在很大程度上取決於個人偏好。許多低利率貸款機構要么沒有實體分支機構，要么非常有限。如果您重視與人面對面的交流，可能不願意將貸款轉移到無法提供此機會的機構。

另一個原因是，一些人喜歡將大部分金融產品集中在同一機構。有些貸款機構可能不提供交易賬戶、EFTPOS卡或信用卡等產品。如果您習慣將所有銀行業務放在同一家銀行，那麼在決定轉貸至無法提供所需服務的貸款機構之前，您可能需要三思而行。

避免六個常見的轉貸錯誤：

一旦您仔細權衡了涉及的所有成本，並決定將您的房屋貸款轉貸為最佳行動方案，您將能夠獲得更好的交易。然而，在做出房屋貸款決定之前，確保自己不會陷入以下常見的轉貸陷阱。

通過進行額外的研究和保持足夠的謹慎，您可以獲得最優的交易，盡量減少您的轉貸費用並最大限度地節省住房貸款支出。只要確保您注意避免下列常見的“轉貸”錯誤。

錯誤1：未鎖定固定利率的轉貸

當您選擇固定利率貸款時，可能會被低廉的廣告利率所吸引。固定利率可以為您提供安心感，確保在您選擇的期限內利率不會變動。然而，許多人不知道的是，在您最初申請貸款後，沒有什麼能夠阻止利率發生變化。

從您獲得貸款批准之日起到實際支付購房或再貸款的結算日之間會有一段時間。這個階段被稱為結算，是貸款機構實際支付您的房貸資金的過程。申請到結算可能需要長達90天的時間。

固定利率存在的一個問題是，在您申請貸款和結算之間，貸款機構提供的利率可能會發生變化。在許多情況下，這意味著您最終獲得的結算利率可能與最初吸引您申請的廣告利率不同。這可能會給您在房貸結清時帶來不愉快的驚喜。

如果您選擇將房貸轉為固定利率貸款，是否應該鎖定利率，並比較提供利率鎖定保證的貸款機構，這是需要認真考慮的。

幸運的是，許多貸款機構為其固定利率房貸產品提供了”利率鎖定”功能。這意味著您可以鎖定您申請時所享有的利率，通常可持續長達90天。一些貸款機構可能會收取費用，而其他貸款機構則將其作為免費功能提供。

錯誤2：延遲進行轉貸太久

當利率下降時，你已經明智地決定通過轉貸來獲得更好的交易，而時間也非常關鍵。拖延轉貸可能會導致你錯過一些絕佳的優惠機會。在利率下降的市場中，很容易想要等待並觀望，看看是否會進一步下降，然後再採取行動。然而，在市場底部進行賭博是非常危險的。

這一點非常重要。轉貸的目的是為了獲得更好的交易，以在你的房屋貸款上節省金錢和時間。如果現在存在更好的交易機會，最好立即採取行動，而不是去賭博並期待未來的假設情況。最終，你希望能夠始終保持領先。

當然，你始終希望獲得最佳交易。然而，實際生活中的現有好交易要比完全假設的未來交易更有價值。

錯誤3：增加房屋貸款的貸款期限

當進行房屋貸款轉貸時，很多人傾向於選擇新的30年貸款期限。然而，這種做法需要謹慎。如果你已經還了幾年的房貸，將其轉移到一個新的30年期限意味著你將延長償還貸款的時間，最終支付更多的利息。

在某些情況下，增加貸款期限可能是必要的。例如，如果你面臨經濟困難，延長貸款期限可以顯著降低每月還款金額，幫助你重新穩定財務狀況。

舉個例子，假設你以4.50%的利率貸款50萬元，貸款期限為30年。在償還了5年後，你的欠款將為455,789.59澳元。如果你將這筆貸款轉移到新的25年期限和4.00%的利率下，你的月還款將為2,405.83澳元。然而，如果你將貸款轉移到新的30年期限，你的月還款將下降至2,176.01澳元。

然而，如果你並沒有面臨經濟困難，從長遠來看，這些較低的月還款可能並不划算。以我們上面的例子為例，將房屋貸款轉移到25年期限意味著你將支付265,958.26澳元的利息。而將期限延長到30年意味著最終將支付327,574.02澳元。這之間相差了61,615.76澳元。突然間，在每月還款中節省一點錢似乎並不那麼具有吸引力。

錯誤4：在房產貶值時進行房屋貸款轉貸

通常情況下，當進行房屋貸款轉貸時，您會發現房屋價值已經上漲。這意味著您的資產淨值（equity）將增加，您的貸款價值比（LVR）將低於最初貸款時的水平，這是一個有利的狀況。

根據過去五年左右的澳大利亞房地產表現，您可能會認為房價總是在上漲。然而，情況並非總是如此，尤其是在短期內。

如果您以較小的存款購買房屋，很可能需要支付貸款機構房屋貸款保險（LMI）。當您轉貸時，新的貸款機構將對您的財產進行重新評估，以確定他們願意借給您的金額，併計算您的LVR。

如果您的房產值得幸運地上漲，那麼您的LVR可能會較低，特別是如果您已經償還了一段時間的貸款。然而，如果您的房產價值下降，甚至保持不變，您可能會面臨困難。

如果您購房時的存款較少，並且已經過了很長時間，您可能會發現您的房產尚未增值到足以達到貸款價值的20%。這意味著您可能需要再次支付房屋貸款保險。

正如我們在前面討論的，房屋貸款保險的成本可能非常高，以至於進行房屋貸款轉貸變得不划算。如果您一開始就具有較高的LVR房屋貸款，並且您的房產貶值或者漲幅不足，那麼進行轉貸可能會讓您得不償失。

錯誤5：被 “蜜月期 “利率（Honeymoon Rate）所吸引

貸款機構經常提供最低利率作為吸引借款人的臨時獎勵。他們可能會在一年或兩年內將標準浮動利率降低15或20個基點，之後貸款將恢復到標準浮動利率。

這些優惠通常被稱為介紹性浮動利率，或 “蜜月 “利率。在一年或兩年的期限內，您將保證獲得大幅的折扣。然而，蜜月期結束後，所有的優惠都會被取消。這並不意味著介紹性浮動利率貸款是一個糟糕的交易。相反，它們通常是很好的產品。但是，您需要密切關注蜜月期結束後將恢復到的利率。

與其只關注介紹性利率，不如了解貸款機構當前的標準浮動利率。如果您考慮的貸款機構的標準浮動利率比您目前的貸款機構高，那麼長期來看，您可能無法獲得更多的儲蓄。

了解入門利率房貸的真實價值的一種快速方法是查看比較利率。比較利率考慮了廣告中的利率、費用和收費，並以百分比表示。對於入門利率房貸，比較利率還要考慮到蜜月期結束後貸款將恢復到的利率。如果宣傳利率和比較利率之間存在較大差距，那麼您考慮的房貸可能沒有看起來那麼划算。

這就是我們最後一個有關再貸款的常見錯誤。

錯誤6：不注意比較利率（Comparison Rate）

如上所述，比較利率是一個重要的工具，可以讓您了解房屋貸款的實際價值。通過考慮費用和收費，比較利率更能準確反映房屋貸款的成本，而不僅僅是廣告利率。

儘管比較利率並不是一個完美的工具，但它仍然可以幫助您了解實際支付的房貸價格。

如果您正在尋找轉貸，務必注意比較利率。同時，也要查看您目前房屋貸款的比較利率。您可以在申請房屋貸款時獲得的 “關鍵資料表 “中找到這些信息。

如果一家貸款機構的廣告比較利率高於您目前支付的利率，那麼您很可能需要繼續尋找更好的交易。

房屋貸款轉貸的步驟：

在考慮了上述因素之後，您可以真正開始進行再貸款了。我們將其分解為七個步驟，供您參考：

查看您目前的房貸成本。
向您目前的貸款機構諮詢以獲得更好的交易。
確認退出當前貸款所需的費用（退出費用）。
比較不同的房屋貸款產品。
考慮搬到新的貸款機構所涉及的費用。
提交新房貸款申請。
完成退出您的舊貸款。

通過按照這些步驟進行，您可以更好地掌握房屋貸款轉貸的過程，並做出明智的決策。請注意，在每個步驟中仔細研究和比較不同的選項，以確保您獲得最有利的交易。

請查看您目前的房貸成本

如果您考慮轉貸款，首先要做的是查看您目前已支付的金額。您的利率應該在您的房屋貸款報表上列明。如果您的貸款機構提供在線銀行服務，您應該可以通過登錄您的賬戶獲取當前利率信息。

如果您無法找到對賬單或者無法使用在線銀行服務，您還可以訪問貸款機構的網站來查詢您的利率。如果您知道自己所擁有的房貸產品，可以查看貸款機構關於該產品的最新利率信息，這將告訴您當前所支付的利率。當然，對於固定利率的情況，這種方法不適用。如果您的貸款是以固定利率形式提供的，您應該支付的是貸款結算時的利率，而非當前的利率。

如果上述方法都無法奏效，您可以聯繫貸款機構並了解情況。但是，請確保您準備了一些賬戶信息，如賬戶號碼或客戶號碼。如果您最終需要聯繫貸款機構以獲取當前利率信息，不要感到沮喪。與您目前的貸款機構保持聯繫是轉貸過程中至關重要的一步，您很快就會看到結果。

最後，請檢查您目前的房屋貸款是否有任何持續費或年費。當您計算如何獲得更好交易時，這些因素將成為您考慮的要素之一。

與您目前的貸款機構協商優惠條件

在轉貸過程中，很多人忽略了一項重要的步驟，那就是與目前的貸款機構商議以獲得更有利的利率。然而，這應該是您採取的首要行動，因為您的貸款機構會非常積極地挽留您。實際上，他們有一個專門團隊致力於保留現有客戶。

一般來說，引進新客戶的成本要高於保留老客戶的成本。您的現有貸款機構不希望您離開，因為您已經支付了數年的房貸款，對他們來說，您比全新的客戶更具利潤潛力。

您可以嘗試多種方式來爭取更優惠的交易條件。其中一種方法是直接致電貸款機構，並告知他們您正在考慮尋找其他房屋貸款提供者，並詢問他們是否能提供什麼樣的交易條件來留住您。他們很有可能願意通過談判來保留您的業務。

另一種方式是，如果您具備表演天賦，您可以致電目前的貸款機構，告知他們您正準備將房屋貸款轉移到另一家貸款機構。您可能會直接被轉接到保留團隊，或者他們會在幾分鐘內回電給您。

儘管您可能還沒有對轉貸過程中的所有房屋貸款選擇進行詳盡研究，但了解一些利率方面的基本情況是個好主意。如果您能向貸款機構提出一個您期望的較低利率，那將是開始談判的一個起點。

然而，在進行這一步驟時，有幾個要注意的事項。首先，確保您是貸款機構真正希望挽留的客戶。換句話說，您需要按時償還所有貸款。

其次，您需要做好準備，以兌現您的威脅，即轉移到另一家貸款機構。如果您的貸款機構對您的要求虛張聲勢，要么不妥協，要么沒有提供滿意的利率，那麼您應該做好轉換貸款的準備。

最後，即使您的現有貸款機構提供更好的交易條件，您仍應進行前面步驟中提到的全面研究，以確保留在他們那裡比在其他地方尋找更好的交易是有意義的。

了解目前房屋貸款的退出費用（違約成本/解除費用）

正如前面所提到的，離開目前的貸款機構會導致一些費用產生。

幾乎所有的貸款機構都會收取一筆解約費用。通常情況下，這個費用不會超過幾百澳元，所以它不應該對您的轉貸款儲蓄造成嚴重影響。然而，您仍然應該核實一下具體需要支付的費用金額。

如果您的房屋貸款是固定利率的，您需要了解在期限結束之前離開貸款所需支付的中斷成本。這些費用可能高達幾萬澳元，但也可能只有幾百澳元。最簡單的方法是直接致電貸款機構並諮詢。

您還應該了解是否需要再次支付貸款機構房屋貸款保險（LMI）。如果您需要支付LMI，Genworth提供了一個方便的計算器，可用於估算您可能需要支付的費用。

比較貸款利率和費用

現在是時候採取一些實際行動了。使用finder.com.au和下面提供的表格，比較市場上最佳利率。您可能會立即發現一些貸款機構的利率要比您目前支付的利率便宜很多。

然而，重要的是要比較的不僅僅是標稱利率。在下面的表格中，您看到的利率將為您提供一個很好的參考，一些貸款機構值得仔細研究。但當您仔細觀察時，請注意以下因素，除了利率：

費用 – 高額的年費或持續費用可能會削減您從新貸款機構獲得的價值。當然，並非所有費用都會破壞交易。例如，一些綜合性貸款可能收取年費，但提供顯著的利率折扣和豁免其他費用。為了判斷新貸款機構的相關費用是否過高，以至於轉貸不是明智之舉，請查看比較利率。比較利率考慮了費用和收費，以及利率。
特點 – 通過檢查貸款機構提供的特點來進行住房貸款比較，因為其中一些特點可以幫助您縮短貸款期限。您可能會尋找一些特點，例如抵消賬戶、再提取功能和分割設施。
靈活性 – 優秀的房屋貸款提供靈活性，使您能夠根據個人情況以最合適的方式管理房屋貸款。您可能需要的一些靈活選擇包括額外還款選項、更靈活的還款頻率（每週或每兩週）以及貸款的可轉移性。

一旦您研究了不同房貸產品的利率、費用、特點和靈活性，並縮小了搜索範圍，就應該權衡一下更換貸款機構的成本了。

查看轉移到新銀行的成本

您應該已經計算了退出舊貸款的費用。現在，您需要考慮轉移到新貸款機構的前期費用。正如我們之前討論的那樣，可能會有一些常見的前期費用需要支付，例如申請費、結算費和估價費。

在研究這些費用時，也要留意貸款機構正在進行的任何促銷活動。貸款機構通常喜歡獲得轉貸業務，尤其是從具有良好還款記錄且貸款價值比較低的借款人那裡獲得利潤豐厚的貸款。因為他們有強烈的動機獲取這些業務，貸款機構有時會提供特殊交易，例如免除轉貸者的費用或提供與離開現有貸款機構相關的費用。

一旦您計算出離開舊貸款機構和轉移到新貸款機構的費用，您將清楚地知道通過轉換您實際上可以節省多少錢。您還應該能夠確定哪個貸款機構和房貸產品能夠為您帶來最大的節省。

申請新的住房貸款

現在，您已經找到了最優惠、最省錢的房屋貸款，是時候開始申請了。不同的貸款機構可能有不同的申請流程，有些可以完全在線進行，而有些可能需要您郵寄或掃描並發送表格和文件。無論如何，您需要準備以下一些細節：

個人資料：您需要提供姓名、出生日期和聯繫方式。此外，您還需要提供有效的身份證件，如駕駛執照、醫療保險卡或護照。

財務信息：您需要提供詳細的工作、收入、資產和負債信息。貸款機構需要這些文件來評估您的財務狀況，因此您需要準備好工資單和銀行對賬單等文件。

貸款信息：您需要提供當前房屋貸款的詳細信息，以使貸款機構了解您的還款歷史和未償還貸款金額。

房產信息：新的貸款機構將需要您當前房產的詳細信息。他們可能會進行估值，以評估房產的當前價值，這將有助於他們確定向您借款的金額。

一旦您提交申請，批准的時間通常在一天到八個工作日之間。對於一些在線貸款機構，可能只需幾分鐘或幾個小時即可獲得批准。

退出你的舊房貸款

這是一個簡單的步驟。您的新貸款機構將與您的舊貸款機構進行聯繫，解除您的舊房貸款。他們將交換必要的文件，並處理產權轉移等手續。

一旦這一切完成，您的新房貸款將進入結算階段。在此階段，實際的資金將用於支付您的舊房貸款。如果一切按計劃進行，您應該能夠在幾週內從申請到結算。

恭喜您！您已成功完成轉貸。您已成功地將您的房屋貸款進行了再融資。現在只需確保每隔約18個月對您的房貸進行一次健康檢查，以確保您仍能獲得最優惠的交易。但現在，請為自己拍拍背。您很可能為自己節省了一大筆錢。

整個轉貸過程需要一些時間和一些研究，但對大多數人來說，它相當簡單。不幸的是，並非總是如此。對於某些借款人來說，轉貸可能會稍微複雜一些。在我們的最後一章中，我們將討論如果您發現自己處於困難的轉貸情況，應該如何應對。

應對複雜轉貸情況的方法

迄今為止，我們已經詳細介紹了轉貸的整個過程，對於大多數人而言，這是相當簡單的。但如果您的情況有些特殊呢？

在某些情況下，轉貸可能會變得複雜一些。然而，幸運的是，無論您的情況如何，很可能會有貸款機構願意為您提供幫助。以下是一些常見的複雜轉貸情況。

在信用不佳的情況下如何進行貸款轉移

如果您的信用檔案中有一些不良記錄，例如由於您的房屋貸款，這可能嚴重限制您在考慮貸款轉移時的選擇。幸運的是，有些專門處理您這種情況的貸款機構可供選擇。

專業的貸款機構可以幫助信用受損的借款人，即使您有違約或判決。有些專業貸款機構甚至允許解除破產。然而，不利之處在於您可能需要支付比傳統貸款機構更高的利率。如果您目前的貸款來自主流貸款機構，並且您已經積累了一些不良的信用記錄，轉移到專業貸款機構不太可能降低您的利率。

然而，有些情況下，接受較高利率可能是明智之舉。例如，如果您需要延長貸款期限以使還款額在您的可承受範圍之內，那麼轉到專業貸款機構可能是最佳選擇。

當您在信用不佳的情況下進行貸款轉移時，您需要採取一些措施。首先，您需要獲取信用檔案的副本，以評估損害程度。好消息是，您可以免費訪問信用檔案。

一旦您獲得信用檔案，請仔細檢查以確保准確無誤。可能會有錯誤的違約和判決記錄，因此如果您認為某項記錄有誤，一定要與信用提供者聯繫解決。此外，有些專門從事信用修復的公司可以幫助您刪除不正確的記錄，但需要支付一定費用。

接下來，您需要妥善處理現有的債務。如果您在還款方面遇到困難，請聯繫您的債權人制定付款計劃。大多數公司願意與您合作，協商您可承擔的付款金額。最後，與專業貸款機構進行溝通。

專業貸款機構將評估您的情況，並與您共同尋找適合您情況的最佳貸款轉移方案。

拖欠貸款的再融資

如果你一直在盡力履行債務責任，很可能在償還房屋貸款方面遇到了困難。如果你的房貸還款進度落後，你必須採取的第一個也是絕對最關鍵的一步就是聯繫你目前的貸款機構。坦誠地告訴他們你所面臨的困難，看看他們是否願意協商一個解決方案，讓你回到正軌。甚至可以考慮與目前的貸款機構進行再融資，以延長貸款期限並減少還款額。

然而，如果這不可行，你可能需要尋求其他貸款機構的幫助。專門幫助信用不良借款人的專業貸款機構通常也願意幫助那些陷入房屋貸款欠款的人。再次提醒，你可能需要支付更高的利息。此外，如果貸款期限延長，意味著你在貸款期間將支付更多的利息。然而，如果選擇要么支付更多的利息，要么拖欠房貸，那麼選擇是非常明確的。

負資產情況下的再融資

這可能是最具挑戰性的再融資情況，讓你發現自己陷入困境。負資產意味著你的房產價值已經下跌，你欠的貸款金額超過了它的價值。如果你的房屋貸款貸款價值比（LVR）很高，並且你所在地區的房價下跌，你可能會陷入負資產境地。

不幸的是，很難找到願意為你的房屋貸款提供再融資的貸款機構。這是因為貸款機構要求至少擁有一定數量的資產作為房屋貸款的抵押物。因此，你的選擇僅限於與你目前的貸款機構進行協商。幸運的是，只需調整你的財務習慣，你就能夠擺脫負資產，重新進入再融資市場。

首先，你需要開始額外償還你的房屋貸款。如果你已經在艱難地應對負擔，這可能是一項巨大的要求。一個簡單的方法是改為每兩週還款一次。這樣做不會對你的財務造成明顯的壓力，但會增加每年額外的還款金額。

通過這種策略，你不會對你的經濟產生過大的影響，但會幫助你更快地擺脫負資產的困境。

一旦你回到正面的狀態，你的再融資選擇將打開，你可以開始尋找更好的交易。不過，現在你需要延遲再融資的計劃。