租金飛漲的結束在望

澳大利亞許多地方的住宅租金正在下降或趨於平穩，因為租戶對供應增加和生活成本壓力作出回應。

「住房危機」尚未結束。社會和可負擔房屋的短缺問題依然嚴重。

在新南威爾士州中央海岸等地區，空置率的增加和租金要價的下降最為明顯，而在雪梨、霍巴特、阿德萊德和黃金海岸等城市的高價位市場也出現了這種趨勢。

然而，後疫情時期租金飆升的減速可能預示著回歸2010年代較為平穩的租金增長，這就需要對住房問題採取更為細緻的處理方式。

房東需要更好地了解市場；潛在投資者和建造出租的推動者應對租金增長的樂觀預測保持謹慎；而且希望一些對該國私人租房提供者的尖刻批評能夠減少。

疫情的激增是非同尋常的。最新的CoreLogic Rental Insights報告在本月初發布，標題顯示有1700個郊區的租金要價在截至5月的一年內增長了10％以上。

但該報告還指出，租金增長的速度正在放緩，5月份的年化增長率降至9.9％，儘管仍然強勁。

特別是在地區，租金增長放緩得“劇烈”，在5月份僅增長了0.3％，因為人們不再大規模遷往新南威爾士州中央海岸或維多利亞的莫寧頓半島等地。

在城市中，獨立住宅租金的增長趨於緩和，5月份為0.9％，而價格更實惠且正在從疫情低谷中恢復的公寓，受到國際學生回流的影響，仍然以1.4％的強勁增長率持續增長。

在澳大利亞，有40％的郊區的租金增長超過了10％，而相對應的是60％的澳大利亞郊區在截至5月的一年內的租金增長低於10％。

澳洲儲備銀行和澳洲統計局指出，在過去一年中租戶未變的70-75％租金中，實際租金增長甚至更少，儘管許多業主要求大幅提高租金。

在新南威爾士州，CoreLogic報告顯示，離悉尼市區邊緣地區（如Gosford、Wyong、藍山和Wollondilly）以及都市區域（如Ku-ring-gai和Rouse Hill/McGraths Hill）的租金增長在一年內低於2％。

在維多利亞州，莫寧頓半島的租金增長也在一年內低於2％。

在布里斯班，Ascot地區的租金下降，而在威能和紅地灣等城市的海濱郊區，年增長率低於5％。

隨著供應增加和空置率從2022年3月的緊張0.7％上升至2023年5月的2.2％，堪培拉全市的租金要價下降，堪培拉一直是澳洲最昂貴的城市。

昆士蘭房地產協會的首席執行官Antonia Mercorella注意到市場的變化，隨著租戶達到可負擔的極限，越來越多的房源可供選擇。

「人們已經適應並做出了替代安排；他們與他人一起生活，或者搬回父母家中，」她說。

這種轉變正是澳洲儲備銀行行長Philip Lowe所預測的。市場（在這種情況下是租戶）正在適應較高的價格。

在疫情期間，家庭規模減小。人們希望擁有更多的獨立空間，而在市中心租金下降的情況下，他們能夠為每個人購買更多的空間。

澳洲儲備銀行估計這種轉變導致了約12萬個新家庭的產生，「其中部分需求體現在租賃市場上」。

（澳洲儲備銀行正在密切關注租賃市場，並根據60萬套租賃物業的每週租金和物業特徵建立了新的數據集。）

CoreLogic的全國研究總監Tim Lawless表示，家庭規模的減小現在正在發生逆轉。

「租戶正在尋求減少租金的方式，」他說。

在五月份，共享住宿網站Flatmates.com.au報告稱，新增了刷新紀錄的7萬名用戶，因為人們希望填補空置的空間。

從長遠來看，租金增長最終由家庭增長和住房供應的相互作用決定。但這個關係並非線性。

在疫情最嚴重的時期，一些公寓業主拒絕接受大幅降低租金的要求，並保持房產的空置。現在他們將重新進入市場。

同樣地，一些現在面臨按揭壓力的業主可能比過去更渴望降低租金並保持現金流。

租金上漲和價格下跌（直到最近）提高了住宅物業的收益率，但對於許多投資者來說，這並不足以應對新的按揭成本。

許多領先的房地產經理人都看到了市場的變化。

塔斯馬尼亞房地產協會的董事約翰·麥格雷戈（John McGregor）表示，在霍巴特的空置率有所上升，但主要集中在高價位市場，每周租金超過500澳元的價位上。

他說：“生活成本影響很大。有更多房產供應，但沒有在可負擔價位範圍內。那些仍然在苦苦掙扎的租戶仍然面臨困難。”

黃金海岸地區的REIQ分區主席、約翰·亨德森地產公司的安德魯·亨德森表示，與去年底相比，空置率和上市時間增加。

他說：“對於每周租金低於800澳元的物業，需求仍然很強，但對於每周租金超過1000澳元的物業，我們不再看到疫情期間的熱度。”

“原本空置率低於1％的地方，現在已經遠高於1％。”

墨爾本Bricks and Mortar房地產公司的物業管理負責人Madeleine Cahill在墨爾本管理著500個物業，她表示，以前的長龍排隊“50、60、70人”有所減少，但租金仍在上升。

阿德萊德的Turner房地產公司首席執行官Emma Slape表示，近幾周單位的需求有所增加，但對於每周租金超過700澳元的家庭住宅（對於阿德萊德來說，這是高價位）變得“非常看重價格”。

本月早些時候，悉尼東部地區領先的機構PPD房地產的住宅出租業務老將Katrina Borg給她的房東客戶寫信，質疑關於租金飆升的言論。

她寫道：“租戶的反饋是他們正在尋求降低成本，所以不要相信房東可以隨意收取高租金並獲得優秀租戶的炒作。”

她寫道：“現在不是提高租金的時候。”

來源:   https://www.afr.com/property/residential/end-in-sight-for-soaring-rents-20230621-p5di9t