從5.18％起，享受最低浮動利率並獲得$4,288的轉貸返現

以下是目前由澳大利亞主要銀行提供的最低貸款利率。無論您是首次購房者、轉貸或進行房產投資，此清單將協助您做出明智的決策，並選擇最適合您需求的最佳貸款選擇。

澳洲房屋貸款利率和現金返還（2023年5月）

銀行	自住浮動	兩年固定	最高返現
CBA	5.87%	6.09%	–
ANZ	5.79%	5.99%	$4,000
Westpac	5.59%	5.69%	$4,000
NAB	5.59%	5.49%	$2,000
AMP	5.59%	5.49%	$4,000
St George	5.59%	5.59%	$4,000
CITI花旗	6.64%	5.50%	$5,000
中国银行	5.18%	5.29%	$4,288
Adelaide	5.63%	5.44%	–
Bankwest	5.79%	5.99%	$2,000
ING	5.59%	5.89%	$3,000
BOQ	5.49%	5.69%	$3,000
Ubank	5.49%	5.89%	–

簡化收入證明：超過5.49%的利率。

臨時居民TR類別：技術移民和投資移民類別的利率超過5.49%；學生和畢業生簽證類別的利率超過5.83%。

海外人士（無澳洲簽證）：利率超過7.78%。

優惠更新：

最高可享受返現高達$5,000

• 利率從5.18%起
• 最長可免除30年的全部貸款年費
• 首次置業者可獲得最高$3,000的首次置業返現
• 首次置業者可享受最高85%比例的免除LMI優惠

每個貸款的利率各不相同。

低利率並非房屋貸款的唯一和最終目標。貸款的其他因素，如特點和費用，也會對您的總成本和產品質量產生影響。在評估選擇時，您還可以考慮比較利率，它是一個百分比，旨在更接近地估計每年貸款總成本。比較利率通常考慮了利率以及大多數初始和持續費用。它有助於客戶了解貸款的實際成本。

請注意，此處列出的利率未考慮您的信用記錄或其他具體申請因素，因此並非每個人都有資格獲得最低利率。具體的資格標準可能需要貸款機構進行評估和確認。

房屋貸款利率是如何確定的？

澳大利亞儲備銀行（RBA）制定了現金利率。 RBA每個月的第一個星期二召開會議，根據通貨膨脹、就業情況、經濟增長以及消費情況等因素，宣布官方現金利率是保持不變、上調還是下調。

他們決策的邏輯是：較高的利率會抑制借貸行為，從而減緩經濟活動和通脹；而較低的利率則具有相反的作用，會促進借貸行為並刺激經濟活動，防止通脹過低。

貸款機構會根據RBA的決策來設定自己的房屋貸款利率。

如何挑選最優惠的澳大利亞房屋貸款？

在考慮房屋貸款時，您可以思考以下問題：

您希望藉貸多少金額：選擇較高的房屋貸款金額將導致更高的還款成本。

• 您能承擔多少存款：較低利率的房屋貸款可能需要更高的首付款。如果您的存款低於房屋價值的20％，可能需要支付貸款機構的房屋貸款保險（LMI）。
• 您期望的貸款期限是多長：大多數房屋貸款的期限為30年，但也有一些可選的25年或更短期限。通常情況下，較長的貸款期限意味著每月支付的利息較少，但總利息成本較高。
• 您是作為自住者還是投資者購房：投資者的房屋貸款利率通常較高。
• 您對房屋貸款有何特殊要求：最佳的房屋貸款是適合您需求的貸款，這可能包括除利率外的其他功能，例如額外還款選項、抵消賬戶或提款設施。

一旦您明確了自己的偏好，進行適合您的貸款比較就會更加簡單。

在尋找理想的房屋貸款時，每位借款人需要考慮三個關鍵因素：利率、費用和功能。

尋找最優惠的房屋貸款時，低利率是首要考慮因素

通常情況下，最佳的房屋貸款往往提供較低的利率。利率直接影響您的借款成本，因此越低的利率意味著每月支付的利息越少。無論您是在尋找最佳房屋貸款交易的過程中，還是正準備開始，始終從利率入手是明智之舉。

假設您借款50萬澳元，並選擇了30年浮動利率和本息還款方式。以下是在不同利率下的每月還款金額：

利率	每月支付
4.00%	$2,387
3.75%	$2,315
3.50%	$2,245
3.25%	$2,176
3.00%	$2,108
2.75%	$2,041

避免承擔過多的貸款費用

一旦您開始貸款，您可能會面臨多種費用，如果不加註意，隨著時間的推移，您實際支付的費用可能比您預期的要高。

有些費用是一次性的，例如申請費或結算費，而其他房屋貸款可能會收取每月或每年的費用。

儘管這些費用相對於您的還款金額可能看起來微不足道，但它們確實會逐漸累積起來。

考慮到許多房屋貸款中費用的額度通常很小，如果可能的話，最好避免這些費用。

通過比較貸款的綜合利率，您可以更好地了解費用的附加成本。

正確的貸款策略

選擇適合的房屋貸款非常關鍵。如果您是一位房地產投資者，那麼您需要考慮投資貸款，而無法申請自住者貸款。

此外，您還需要考慮還款類型。大多數借款人選擇本息還款方式，即每月償還一部分本金和利息。這是最安全的方式，也是大多數借款人的選擇。

然而，您也可以考慮只支付利息的貸款方式。在此還款方式下，您開始只需支付利息，而將來需要全額償還貸款。短期內支出較少，但長期來看支出較多。這種方式在投資者中較為流行，但也有些自住購房者選擇採用。

請記住，在選擇適合您的貸款策略時，要仔細評估您的需求和目標。

選擇適合您需求的房屋貸款功能

選擇帶有額外功能的住房貸款可以提供更多靈活性的貸款管理和還款選擇：

• 抵消賬戶（Offset Account）可以幫助您減少總利息支付的金額。
• 貸款套餐（Package Loans）可以將住房貸款與其他金融產品（如交易賬戶和信用卡）捆綁在一起，提供便利和折扣優惠。
• 提前支取（Redraw Facility）允許您隨時取回已提前還款的額外資金，以備不時之需。
• 貸款可轉移性（Loan Portability）使您可以將房屋貸款從一處房產轉移到另一處，無需重新融資或重新貸款。

在選擇適合您的房屋貸款時，請考慮您的個人需求和目標，並選擇具備所需功能的貸款產品。

哪種房屋貸款最適合您？

在選擇適合您的房屋貸款時，需要注意每個借款人的獨特情況。首要考慮因素是確定您的負擔能力，這不僅僅是指您能夠獲得的最高貸款金額，還包括您每月還款的最大承受能力。此外，您還需要考慮各種前期成本，包括印花稅。

以下是一些典型借款人的例子，儘管他們都在尋求適合的房屋貸款，但他們的需求實際上是不同的。

現金緊張的首次購房者

馮特博納和麥克雷恩是年輕的首次置業買家，他們目前租房生活。在過去的四年裡，他們已經攢下了10萬澳元的儲蓄，但由於他們住在悉尼，這並不是一筆巨大的存款。

對於他們來說，最適合他們的房屋貸款應具備以下特點：

• 低利率：因為他們無法承擔高額的月供。
• 低首付貸款：他們尚未存下20%的首付款，因此他們可能需要高達90%或95%的貸款價值比率（LVR）。
• 允許擔保人：他們的父母可能願意作為擔保人。

在滿足這些條件的情況下，他們找到了一家提供低利率和高LVR貸款，並且接受擔保人貸款的機構。他們的父母作為擔保人擔保了15%的貸款，因此他們只需要支付5%的首付款，避免支付貸款機構的房屋貸款保險。他們所選擇的貸款確實有一筆較高的申請費，但他們決定這是值得支付的，因為貸款的其他條件對他們來說都是完美的。

儘管存下一大筆首付款可能讓人望而卻步，但是”首次購房者存款計劃”意味著您只需存入5%的首付款就可以邁向房地產市場。

由於低利率的提供以及一些州和聯邦政府的激勵措施，現在可能是進入市場的理想時機。當前，首次購房者的房屋貸款還款可能比您在同一地區支付的租金還要少。

謹慎的房產投資者

最近，房產投資者已經不再像過去那樣支付高於自住者的房屋貸款費用。現在，有許多競爭力十足的投資貸款產品，銀行再次爭奪投資者的業務。如果您已經擁有房產，或者是打算進行再融資或升級的投資者，由於創紀錄的低利率，房地產的負擔從未像今天這樣廉價，預計這些低利率至少會持續三年。

讓我們以麗莎為例，她目前正在償還自己的住房貸款。她計劃購買一套公寓作為投資物業。她擁有40萬澳元的資產，打算使用信用貸款額度來支付部分首付款。然而，她仍然需要一筆貸款來購買這套公寓。麗莎對於短期內的房價增長並不太關心，她更關注的是長期租金收入是否能帶來正向現金流。

對於麗莎來說，最適合她的貸款應具備以下特點：

• 投資房貸款：她無法使用自住者貸款購買投資物業。
• 具有競爭力的利率：投資房貸款的利率通常較高，因此她需要比較不同貸款產品以獲得最優惠的交易。
• 不需要額外功能：由於麗莎手頭的存款有限，她無法將資金存入抵消賬戶（offset account），因此她不需要支付額外費用來獲得她不會使用的功能。
• 麗莎與一位貸款經紀人進行了諮詢，經紀人為她安排了一筆信用額度貸款和一筆投資房貸款。

支付了過多貸款利息的房主

熊大，目前正在償還100萬澳元的住房貸款，貸款期限為30年。他已經還了10年的貸款。熊大已經有一段時間沒有關注他的利率，當他看到其他銀行和貸款機構的廣告都是以1%或者2%開頭的時候，他震驚地發現自己支付的利率超過了3.30%。此外，他當前的貸款也是一種基礎型的，沒有任何附加功能的貸款。

熊大想轉貸到具備以下特點的貸款：

• 更低的利率：這可以使熊大每年節省數千澳元。
• 低費用：熊大當前的貸款存在高額的解約費用，他希望能夠轉貸到費用更低的貸款產品。
• 擁有抵消賬戶（offset account）：熊大在日常還款的同時也存了一些額外的現金，他希望能夠將這些資金存入抵消賬戶，以減少支付的利息金額。

胖虎找到了一個低費用的浮動利率住房貸款，該貸款有一個100%的對沖帳戶。他之前的利率是3.30%左右，而新的利率是2.59%。他現在每個月支付的利息更少了。

最關鍵的是，胖虎並沒有refinance到新的30年貸款期限。因為他已經還款10年了，所以他refinance到20年的期限。這使得他的還款額比30年期限的還款額要高一些，但確保他能更快地保持無債狀態（換成新的30年貸款會增加10年的貸款）。

雖然你的情況不會和上面的例子完全一樣，但希望它們能讓你更好地了解如何找到最好的房屋貸款。

澳洲房貸的利率類型

您所選擇的房貸利率類型將直接影響您的整體還款金額和每月支付數額。不同類型的利率都有其優點和缺點，因此花時間找到最適合您的類型非常重要。以下是您可以選擇的幾種類型：

• 固定利率 (Fixed Rate)

固定利率房貸將您的還款金額鎖定在一個特定的利率上，在一段時間內保持不變，通常為最長5年。這樣可以使您的預算計劃更容易，因為您每月支付的金額是固定的，不會受到利率上漲的影響。

然而，固定利率的缺點是，如果在固定期間內利率下降，您將無法享受到任何利率降低的好處。當固定期限結束時，您可以選擇進入新的固定利率期或轉為浮動利率。

需要注意的是，固定利率貸款通常比其他類型的貸款更缺乏靈活性，如果您提前償還貸款，可能需要支付罰金。

• 浮動利率 (Variable Rate)

浮動利率房貸意味著您的還款金額可能會根據市場利率的變化或銀行的政策而隨時調整。這種利率類型的安全性較低，因為您的還款額會受到利率波動的影響。

然而，由於浮動利率通常低於固定利率，因此在澳大利亞，這是一種廣受歡迎的房屋貸款類型。如果您追求靈活性，浮動利率可能適合您，因為您可以選擇額外的還款方式，更快地償還貸款。

• 比較利率 (Comparison Rate)

有時候比較房屋貸款利率並不容易。除了利率之外，您的房屋貸款可能還包含其他費用和收費，這意味著最低的利率並不總是最好的選擇。這就是比較利率的用途。

根據國家信用法的要求，貸款機構必須顯示比較利率，該利率綜合考慮了利息、費用和收費等因素，讓您更清楚地了解貸款的實際成本。因此，當您比較房屋貸款利率時，您會看到每個產品的利率和比較利率。

比較利率只提供有限參考價值

請記住，比較利率是基於擔保貸款，貸款金額為15萬澳元，還款期限為25年的情況下計算的。這只是一個指南，用來幫助您對比不同貸款之間的利率。

不同的貸款金額或還款期限將導致不同的比較利率。

因此，儘管比較利率對於選擇最合適的房屋貸款有所幫助，但如果您想了解自己實際支付的利息金額，您需要向具體的貸款機構查詢或諮詢貸款經紀人。他們能夠為您提供更具體和準確的信息。

澳洲貸款利息的還款額是如何計算的？

您每個月需要支付的金額取決於多個因素，包括所選擇的利率類型、利息計算的頻率以及房貸的期限。其中一個決定利息如何計算的關鍵因素是您的房屋貸款類型，是只付利息還是本息貸款。以下是它們之間的區別：

• 只付利息（Interest Only, 簡稱IO）

在只付利息的貸款中，您每月支付的金額僅包括貸款的利息部分，而不包括本金。這意味著您每個月只需支付利息，而貸款本金保持不變。這在短期內可能是一個很好的解決方案，特別是當您的預算緊張時，因為您每月的還款金額較低。然而，需要注意的是，您不會在還款過程中逐漸擁有房產的權益。

只付利息的貸款對於投資者而言很受歡迎，因為他們通常期望通過房產價值的增長，在未來出售房產並償還貸款時獲得利潤。

請記住，您最終仍需償還整個貸款金額，因此雖然只付利息貸款在短期內可能更容易負擔，但您應該有一個長期的還款計劃。在選擇貸款類型時務必謹慎考慮。

• 本息同還（Principle and Interest, 簡稱P&I）

本息貸款意味著您每個月需要支付一部分利息和貸款本金。在貸款的早期階段，您的還款主要用於支付利息，只有一小部分用於還本金。隨著時間的推移，隨著貸款本金的減少，您需要支付的利息也會減少。因此，最終，您每月還款的大部分將用於償還貸款本金，而少部分用於支付利息。

儘管與只付利息的貸款相比，您每個月需要支付更多的利息，但好消息是，在貸款期滿時，您將完全擁有房產。這意味著您在還款過程中逐漸增加了自己的資產，並且在貸款償還完畢後將獲得房產的所有權。